ARRENDAMIENTOS DE INDUSTRIA

ARRENDAMIENTOS DE INDUSTRIA

(Ver nota in fine)

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas. El artículo 2 de la LAU habla sobre qué se considera arrendamiento de vivienda, y el artículo 3 LAU sobre qué se considera arrendamiento distinto del de vivienda.

El arrendamiento de industria no encuentra encaje en el artículo 3 de la LAU toda vez que, además de cederse en arrendamiento una finca urbana o de otro tipo, se cede el negocio y todo lo necesario para el giro del mismo. Por ese motivo, los arrendamientos de industria tienen como régimen jurídico aplicable el común del Código Civil.

Respecto al procedimiento de desahucio, se deben excluir las reglas especiales que contiene la LAU, pero el problema venía al aplicar determinadas normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por ejemplo, la facultad de enervación de la acción de desahucio del artículo 22.4 LECn.

El artículo 22.4 LECn hablaba de que «Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe  de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio»

De acuerdo con esta redacción, en los desahucios de industria, solo se aplicaría la enervación si se tratase de un negocio ubicado en una finca urbana. Posiblemente fue un descuido del legislador.

Esta situación -que ha causado incertidumbre jurídica-, fue corregida mediante la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, al modificar el apartado 4 del artículo 22 LECn diciendo:  «Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto…»

Es decir, tras esta modificación, todos los desahucios de arrendamientos de industria contarán con la posibilidad enervatoria.

Nota: Tras dictarse STS, el 27.2.2015, quedó claro que la enervación solo se aplica a los arrendamientos que rige la LAU, no siendo extensible a ningún otro arrendamiento. En consecuencia la enervación no se aplica a los arrendamientos de industria.

También parece claro que el procedimiento para ejercitar la acción de desahucio por falta de pago de un arrendamiento de industria es el ordinario, pues el verbal se encuentra reservado para los arrendamientos de la LAU.

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