Cláusula rebus sic stantibus y arrendamientos de locales de negocio en la crisis del COVID-19

Cláusula rebus sic stantibus y arrendamientos de locales de negocio en la crisis del COVID-19

(ve nota in fine)

He estado leyendo el libro que sobre la cláusula rebus sic stantibus ha escrito Isabel Espín Alba, intentando buscar una respuesta a la situación del pago de la renta en los arrendamientos de local de negocio durante la crisis del COVID-19

Se recoge en el libro cómo la jurisiprudencia mayoritaria siempre ha sido la defensa del pacta sun servanda, lo cual sucede hasta 2014, fecha en que se dictan dos sentencias por el TS en el marco de lo que se ha venido en llamar jurisprudencia de la crisis. Pero, se dice, también, cómo tras estas sentencias se ha vuelto a la normalidad en la aplicación de la cláusula rebus; es decir, a su excepcionalidad.

Se habla de cómo el enfoque de la cláusula rebus, como interpretación de los contratos permite al Juez ejercitar en plenitud sus funciones jurisdiccionales. En concreto, realizar una distribución de riesgos. Para la interpretación del contrato contamos con los artículos 1281 a 1289 CC y 50 a 57 C. Com; interpretación que puede realizarse de oficio, y que cuenta con la extensión de la interpretación que los jueces han hecho de pactos con consumidores a los pactos entre particulares o entre empresas.

La clausula rebus ha tenido distintas soluciones a lo largo de los años lo que impide rescatar una solución definitiva para los supuestos de imprevisión en el contrato de circunstancias sobrevenidas (si la modificación de circunstancias está prevista en el contrato hay que estar a lo que dice la cláusula).

No confundirla con otras figura legales

La cláusula rebus hay que distinguirla de:

  • imposibilidad sobrevenida (arts 1182 y 1184 CC)
  • causa de los contratos
  • enriquecimiento injusto
  • error
  • lesión

Bases teóricas de la cláusula

Sentándose las bases de la cláusula rebus en alguno de los siguientes conceptos:

  • onerosidad sobrevenida
  • justificación de la finalidad del contrato como causa de la resolución
  • pérdida de la base del negocio.

Legislación y jurisprudencia de crisis

Con la crisis se dictó lo que ha venido en llamarse una legislación de crisis, destacando el mecanismo de segunda oportunidad o la Ley de Créditos, y ha dado lugar -tras una evolución jurisprudencial-, a que en el año 2014 se dictasen la STS 30.6.2014 y la STS 15.10.2014 en las que se recoge el criterio de la crisis económica para aplicar la cláusula rebus.

Sin embargo, al usarse la cláusula como comodín para cualquier incumplimiento es por lo que se vuelve a aplicar muy restrictivamente, resultando imposible aplicar de forma genérica.

En los contratos de arrendamiento, según quien escribe

En el caso concreto de los contratos de arrendamiento de locales de negocio cerrados por fuerza mayor, tras el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, estableciendo el estado de alarma, entiendo hay que distinguir, atendiendo al caso concreto, entre los que no van a volver a abrir sus puertas, de los que sí van a volver a abrir las puertas.

En los primeros, que parece va a ser un porcentaje significativo, podría aplicarse la resolución del contrato por fuerza mayor, justificándose la imposibilidad de reabrir, aplicándose en los segundos la modificación de la relación contractual basada en el criterio de pérdida de la base de negocio.

Dificultades a las que hay que sumar que en un desahucio por falta de pago al no tener efectos de cosa juzgada solo puede oponerse el pago de la renta reclamada, encontrándose abocado el arrendatario a demandar solicitando la modificación del contrato solicitando la suspensión del mismo durante el estado de alarma y la devolución de las rentas pagadas durante dicho periodo en un procedimiento paralelo. Es decir, salvo negociación con la propiedad tendrá que pagar las rentas devengadas durante el estado de alarma y luego proceder a su reclamación.

Añadiendo la dificultad de que la cláusula rebus no suele aplicarse en los contratos de arrendamiento debido a que suele estar prevista en la cláusula de revisión anual de la renta el devenir del contrato.

En suma, un conflicto sin resolver cuyo esfuerzo, en principio, parece va a recaer sobre las espaldas del arrendatario de local de negocio.

NOTA 1: con fecha 22.4.2020 se publica el Real Decreto Ley 15/2020,de 21 de abril de medidas urgentes, y entre otras cuestiones se regula la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus para los locales de negocio afectados por el COVID-19

Nota 2: se aplica la cláusula rebus como medida cautelar en un procedimiento para impedir que ante un previsible impago el acreedor se quede con todos los activos.

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